Приобретая участок земли, любой здравомыслящий покупатель в первую очередь поинтересуется его кадастровой стоимостью. Почему? В первую очередь потому, что указанные в справке расчетные цифры объективно отображают ценность использования земельного надела в рамках целевого назначения. Если между рыночной и кадастровой ценой большая разница, это может вызвать ряд вопросов. Экспертная оценка земельного участка становится практической необходимостью, ведь рыночную стоимость, которую называет продавец, должно что-то подкреплять и вот таким обоснованным подкреплением и является оценка.
Согласно действующему законодательству, экспертная оценка земли должна проводиться с использованием стандартной методологии и в обязательном порядке включать:
- учет расходов на социальные, инженерные, геологические и ресурсные улучшения участка;
- сравнение стоимостных показателей операций с недвижимыми объектами аналогичного назначения в данном регионе;
- капитализацию всей доходности от участка и его целевого использования.
Экспертная денежная оценка производится специалистами на основании государственных стандартов, отображенных в ряде документов и нормативно-правовых актов.
Экспертная оценка земельного участка проводится с целью определить фактическую стоимость земли с учетом географического месторасположения, а также физических данных – рисков и возможностей.
Факторы, из которых складывается кадастровая стоимость земельного участка, не применяются к бытовым ценностям и соотносятся с целевым назначением земли:
- местонахождение, соседство и влияние внешних факторов;
- ландшафт, рельеф местности, климатические особенности;
- целевое назначение и возможность его замены;
- возможный экономический потенциал.
Обычно земля рассматривается как потенциальный источник доходности при грамотном целевом использовании, но есть ряд примеров, когда кадастровая стоимость превышала рыночную (что недопустимо в логической цепочке) и участок становится убыточным.
Самое главное правило экспертное оценки – наличие четко поставленной цели: для чего производятся оценочные работы. В этом случае результат будет максимально исчерпывающим и приближенным к реальности.